Ar galima statyti namą žemės ūkio paskirties sklype (2026)

Žemės ūkio paskirties sklype naują gyvenamąjį namą gali statyti tik ūkininkas, kuris pastaruosius 3 metus deklaravo pajamas iš žemės ūkio veiklos, ir tik jam nuosavybės teise priklausančiame ne mažesniame kaip 2 ha sklype neurbanizuotoje teritorijoje. Tokios taisyklės galioja nuo 2023 m. liepos 1 d. (Ūkininko ūkio įstatymo 11 str. 1 d.). Visais kitais atvejais namui statyti paprastai reikia pakeisti sklypo paskirtį, o tai įmanoma tik tada, kai tai leidžia bendrasis ar detalusis planas.

Prieš perkant sklypą patikrinkite jį žemėlapyje: įvedus adresą ar unikalų numerį matysite paskirtį, plotą ir įspėjimą, jei tai žemės ūkio sklypas mažesnis nei 2 ha.

Trumpas atsakymas: kada namą statyti galima

Situacija	Ar galima statyti namą	Pagrindas
Ūkininkas, 3 metus deklaravęs žemės ūkio pajamas, nuosavas sklypas nuo 2 ha, neurbanizuota teritorija	Taip, vieną ūkininko sodybą	Ūkininko ūkio įstatymo 11 str. 1 d.
Tas pats, bet sklypas mažesnis nei 2 ha	Paprastai ne, nebent kiti įstatymai ar planavimo dokumentai nustato kitaip	Ten pat
Ne ūkininkas arba ūkininkas be 3 metų pajamų	Ne, reikia keisti paskirtį	Ten pat; Žemės įstatymo 23 str.
Sklype jau yra jūsų gyvenamasis namas ir ūkiniai pastatai (užstatyta teritorija)	Statyba galima šioje užstatytoje teritorijoje	Teritorijų planavimo įstatymo 20 str. 7 d.
Mėgėjų sodo žemės sklypas	Taip, leidžiami vienbučiai pastatai	Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 1 p.
Kaimo plėtros žemėtvarkos projektas pradėtas rengti ar statybos leidimo prašymas pateiktas iki 2023-07-01	Taikomos iki 2023-07-01 galiojusios taisyklės	Įstatymo Nr. XIV-1796 2 str. 2 d.

Ūkininko sodyba: penkios sąlygos

Ūkininko sodyba - tai vienas gyvenamosios paskirties pastatas su pagalbinio ūkio ir kitos paskirties (fermų, ūkio, šiltnamių, kaimo turizmo) pastatais, reikalingais ūkininko veiklai (Ūkininko ūkio įstatymo 2 str. 4 d.). Pagal 11 straipsnio 1 dalį ją galima statyti, kai tenkinamos visos sąlygos:

1. Esate įregistravęs ūkininko ūkį ir pastaruosius 3 metus deklaravote pajamas iš žemės ūkio veiklos.
2. Sklypas yra žemės ūkio paskirties ir yra neurbanizuotoje ir neurbanizuojamoje teritorijoje (išskyrus po 1995-06-01 miestams priskirtas teritorijas).
3. Sklypas priklauso jums nuosavybės teise. Nuomos neužtenka.
4. Sklypas ne mažesnis kaip 2 ha, išskyrus atvejus, kai kituose įstatymuose ar teritorijų planavimo dokumentuose nustatyta kitaip.
5. Statoma tik viena sodyba. Saugomose teritorijose ji gali būti statoma tik saugomos teritorijos planavimo dokumentuose numatytose vietose. Jei dalis sklypo patenka į „Natura 2000“ teritoriją už nacionalinės saugomos teritorijos ribų, sodybą galima statyti tik ne mažesnėje kaip 2 ha sklypo dalyje už „Natura 2000“ ribų.

Leidimas statyti ūkininko sodybą išduodamas pagal Statybos įstatymą (11 str. 2 d.). Gyvenamajam namui statybos leidimas reikalingas visada, nepriklausomai nuo dydžio - žr. kada reikalingas statybos leidimas. VTPSI pažymi, kad įstatymas nenustato ūkininko namo dydžio ribų: jį lemia teritorijų planavimo dokumentai.

Ūkiniai pastatai be namo

Kitos paskirties pastatus, reikalingus ūkininko veiklai (pvz., fermą, sandėlį, šiltnamį), galima statyti ir nuosavybės teise priklausančiame ne mažesniame kaip 0,5 ha žemės ūkio paskirties sklype. Jiems 3 metų pajamų reikalavimas netaikomas (11 str. 1 d.). Tačiau pagalbinio ūkio pastatas yra namo priklausinys, todėl VTPSI išaiškinimu ūkininko sodyboje pagalbinio ūkio pastato be gyvenamojo namo statyti negalima.

Kas pasikeitė 2023 metais ir kas keisis 2027 metais

• Iki 2023-06-30 ūkininko sodybas buvo galima statyti ir mažesniuose sklypuose, dažnai pagal kaimo plėtros žemėtvarkos projektą, o 3 metų pajamų reikalavimo nebuvo.
• Nuo 2023-07-01 įsigaliojo Ūkininko ūkio įstatymo 11 straipsnio pakeitimas Nr. XIV-1796: 2 ha riba sodybai, 0,5 ha - kitiems ūkio pastatams ir 3 metų pajamų reikalavimas. Pereinamoji nuostata (įstatymas Nr. XIV-2042) leidžia taikyti senąsias taisykles, jei iki tos dienos kaimo plėtros žemėtvarkos projektas buvo pradėtas rengti ar patvirtintas, pateiktas prašymas statybos leidimui ar pradėta statyba.
• Nuo 2027-01-01 įsigalios nauja Ūkininko ūkio įstatymo redakcija (įstatymas Nr. XV-422, priimtas 2025-09-18). Sodybos sąlygos perkeliamos į 12 straipsnį ir iš esmės nesikeičia: 2 ha, 0,5 ha ir 3 metų pajamos lieka. Sąvokoje patikslinta, kad sklypas turi priklausyti nuosavybės teise būtent ūkininkui.

Jei sklype jau stovi sodyba

Teritorijų planavimo įstatymo 20 straipsnio 7 dalis leidžia statyti žemės ūkio paskirties sklypo užstatytoje teritorijoje, kurioje yra žemės naudotojui priklausantys gyvenamosios paskirties pastatai ir jų priklausiniai, nesuformavus atskiro sklypo. Didžiausias užstatymo tankis skaičiuojamas nuo kadastre nurodyto užstatytos teritorijos ploto. Todėl perkant sklypą su senu namu svarbu, kad namas būtų įregistruotas, o užstatyta teritorija pažymėta kadastre. Kokia statyba čia leidžiama (rekonstrukcija ar nauja statyba), patikslinkite savivaldybėje, nes tai lemia ir bendrasis planas. Statybos rūšis aiškinama gide statybos rūšys.

Kitas kelias: paskirties keitimas

Jei nesate ūkininkas, pirmiausia išsiaiškinkite, ar bendrasis planas sklypo teritorijoje numato gyvenamąją statybą. Jei taip, paskirtį į kitos paskirties žemę (vienbučių ir dvibučių gyvenamųjų pastatų teritorijas) galima keisti mero sprendimu. Jei ne, reikės detaliojo plano arba to padaryti nepavyks. Žemės ūkio paskirties žemės keitimas savivaldybėje per metus ribojamas 1 % jos ploto, o viršijus šią ribą mokama kompensacija (Žemės įstatymo 23 str. 10-13 d.). Visa procedūra: sklypo paskirties keitimas.

Ką žinoti perkant žemės ūkio paskirties sklypą

• NŽT sutikimas. Žemės ūkio paskirties žemę galima įsigyti tik gavus NŽT padalinio sutikimą (Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymo 3 str. 3 d.). Taisyklė netaikoma mėgėjų sodo teritorijos sklypams ir paveldėjimui (1 str. 2 d.).
• Pirmumo teisė. Parduodamą sklypą pirmumo teise gali pirkti bendraturčiai, ne trumpiau kaip metus sklypą žemės ūkiui naudojęs registruotas naudotojas ir besiribojančio žemės ūkio sklypo savininkas, jei jie atitinka įstatymo sąlygas (5 str. 1 d.).
• 5 metų pareiga ūkininkauti. Jei po pirkimo jums priklausys daugiau kaip 10 ha žemės ūkio paskirties žemės, 5 metus privalote užtikrinti jos naudojimą žemės ūkio veiklai (2 str.).
• Melioracija. Žemės ūkio žemė dažnai drenuota - žr. melioracija sklype.

Svarbu: tai bendro pobūdžio informacija, ne teisinė konsultacija. Ar konkrečiame sklype galima statyti namą, galutinai atsako savivaldybės administracija (bendrasis planas, specialieji architektūros reikalavimai) ir VTPSI, o dėl žemės įsigijimo - NŽT. Prieš pirkdami sklypą tikėdamiesi pakeisti paskirtį, gaukite rašytinį savivaldybės atsakymą.

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar galima statyti namą 1 ha žemės ūkio paskirties sklype?

Pagal bendrąją taisyklę ne: ūkininko sodybai reikia ne mažesnio kaip 2 ha nuosavo sklypo. Išimtis galima tik jei kiti įstatymai ar teritorijų planavimo dokumentai nustato kitaip arba taikoma pereinamoji nuostata. Kitu atveju reikia keisti paskirtį.

Ar užtenka įregistruoti ūkininko ūkį?

Ne. Nuo 2023-07-01 ūkininkas turi būti pastaruosius 3 metus deklaravęs pajamas iš žemės ūkio veiklos. Ką tik įregistruotas ūkis teisės statyti sodybą nesuteikia.

Ar galima pastatyti sodo namelį ar sandėlį be namo?

Ūkininkas kitos paskirties pastatus, reikalingus ūkininko veiklai, gali statyti nuosavame ne mažesniame kaip 0,5 ha sklype. Pagalbinio ūkio pastatas be gyvenamojo namo ūkininko sodyboje, VTPSI nuomone, negalimas. Kitiems savininkams „kitų žemės ūkio paskirties žemės sklypų“ naudojimo būdas leidžia žemės ūkio ar alternatyviajai veiklai reikalingus statinius (Žemės naudojimo būdų turinio aprašo 5 p.). Ar konkretus statinys tokiu laikomas, iš anksto pasitikslinkite savivaldybėje.

Ar nuo 2027 metų taisyklės sušvelnės?

Ne. Pagal priimtą naują Ūkininko ūkio įstatymo redakciją 2 ha ir 3 metų pajamų reikalavimai išlieka, keičiasi tik straipsnio numeris (12 str.).

Susiję

• Kaip patikrinti sklypą prieš perkant
• Sklypo paskirties keitimas
• Kada reikalingas statybos leidimas
• Leidimas statyti naują statinį
• Sklypų ir statybų žemėlapis

Šaltiniai

• Lietuvos Respublikos ūkininko ūkio įstatymas Nr. VIII-1159 (suvestinė redakcija 2023-07-01 - 2026-12-31, e-tar.lt) - 2 str. 4 d., 11 str.
• Ūkininko ūkio įstatymo 11 straipsnio pakeitimo įstatymo Nr. XIV-1796 2 straipsnio pakeitimo įstatymas Nr. XIV-2042 (2023-06-08, e-tar.lt) - įsigaliojimas 2023-07-01 ir pereinamoji nuostata
• Ūkininko ūkio įstatymo Nr. VIII-1159 pakeitimo įstatymas Nr. XV-422 (2025-09-18, įsigalioja 2027-01-01, e-tar.lt) - 2 str. 4 d., 12 str.
• Lietuvos Respublikos teritorijų planavimo įstatymas (suvestinė redakcija nuo 2026-07-15, e-tar.lt) - 20 str. 1, 2, 7 d.
• Lietuvos Respublikos žemės įstatymas (suvestinė redakcija nuo 2026-08-01, e-tar.lt) - 23 str., 24 str. 3 d.
• Lietuvos Respublikos žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymas (suvestinė redakcija nuo 2026-05-02, e-tar.lt) - 1-3, 5 str.
• Aplinkos ministro 2024-06-17 įsakymas Nr. D1-199 „Dėl Žemės naudojimo būdų turinio aprašo patvirtinimo“ (e-tar.lt) - 1 ir 5 p.
• VTPSI: Kokius statinius galima statyti žemės ūkio paskirties sklype?
• VTPSI konsultacija: Ūkininko sodybos statyba po 2023-07-01 (2023-05-23)
• VTPSI konsultacija: Ūkinio pastato statyba ūkininko sodyboje (2024-01-15)

Informacija parengta remiantis 2026-10-06 galiojančiomis teisės aktų redakcijomis; tai nėra teisinė konsultacija.