Specialiosios žemės naudojimo sąlygos (SŽNS): ką jos reiškia

Specialiosios žemės naudojimo sąlygos (SŽNS) - tai įstatymo nustatyti draudimai ir apribojimai tam tikrose teritorijose: elektros linijų, dujotiekių, kelių apsaugos zonose, prie vandens telkinių, melioruotoje žemėje, potvynių grėsmės ir saugomose teritorijose. Jas nustato Specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas, galiojantis nuo 2020 m. sausio 1 d. Konkrečiam sklypui taikomos SŽNS nurodomos Nekilnojamojo turto registro išraše, o jų ribas galima pamatyti žemėlapiuose.

Patikrinkite sklypą žemėlapyje: paspaudę sklypą matysite, ar jį kerta elektros linijos apsaugos zona, ar jis melioruotas, ar patenka į saugomą teritoriją ar paveldo zoną.

Kodėl SŽNS svarbios perkant sklypą

SŽNS lemia, kur sklype galima statyti, sodinti medžius ar net tverti tvorą. Įstatymo 4 straipsnio 2 dalis reikalauja jų laikytis rengiant teritorijų planavimo dokumentus, statinių projektus ir vykdant bet kokią veiklą. Todėl net didelis sklypas gali turėti mažą užstatomą plotą, jei jį kerta kelios zonos.

Dažniausios SŽNS sklypuose

Teritorija	Zonos dydis	Ką ji reiškia statytojui	Straipsnis
Elektros oro linija iki 1 kV	Po 2 m nuo kraštinių laidų	Statyti, sodinti, kasti - tik su ESO pritarimu	24, 25 str.
Elektros oro linija 6-10 kV	Po 10 m	Tas pats	24, 25 str.
Elektros oro linija nuo 110 kV	Po 20-40 m pagal įtampą	Gyvenamųjų pastatų statyti draudžiama	24, 25 str.
Požeminis kabelis iki 110 kV	Po 1 m	Statyti ir keisti žemės lygį daugiau kaip 0,3 m - tik su pritarimu	24, 25 str.
Transformatorinė	5 m juosta aplink	Statyti tik su pritarimu	24 str. 7 d.
Skirstomasis dujotiekis iki 5 barų	Po 1 m nuo vamzdžio	Draudimai ir derinimas su operatoriumi	30, 31 str.
Kelio apsaugos zona	70 m (magistralinis), 50 m (krašto), 20 m (rajoninis), 10 m ar 3 m (vietinės reikšmės)	Nesusijusių su keliu pastatų statyti draudžiama, išskyrus miestus, miestelius ir kompaktiškai užstatytas kaimų teritorijas su kelio valdytojo pritarimu	18, 19 str.
Melioruota žemė	Po 5 m nuo griovio, iki 15 m nuo drenažo rinktuvo	Statyti ir sodinti draudžiama, gilesni kaip 0,7 m darbai - su savivaldybės pritarimu	92 str.
Potvynių grėsmės teritorija	Pagal potvynių žemėlapius	Didelės tikimybės teritorijoje statyba beveik visur draudžiama	103, 104 str.
Vandens telkinio pakrantės apsaugos juosta	Priklauso nuo telkinio	Statyba ribojama, draudžiama keisti reljefą	99, 100 str.
Sanitarinė apsaugos zona (fermos, valyklos, gamyba)	Pagal veiklą	Gyvenamųjų namų ir sodo namų statyti draudžiama	50-53 str.
Saugomos teritorijos, kultūros paveldas	Pagal teritoriją	Papildomi reikalavimai ir derinimas	V skyrius

Detaliau apie melioraciją rašome gide melioracija sklype, apie potvynius ir sanitarines zonas - gide potvyniai, tarša ir kiti pavojai aplink sklypą.

Nuo kada SŽNS taikomos

Bendroji taisyklė: SŽNS taikomos nuo teritorijos įregistravimo Nekilnojamojo turto registre dienos (10 str. 1 d.).
Senosios zonos: iki 2023-01-01 sklypui taikytos sąlygos taikomos ir toliau, kol atitinkamos teritorijos bus įregistruotos registre (141 str. 12 d.).
Įstatymo galia: saugomoms teritorijoms, pajūrio juostai, vandens telkinių apsaugos zonoms ir juostoms bei Šiaurės Lietuvos karstiniam regionui SŽNS taikomos nuo 2020-01-01 net jei jos nebuvo įrašytos į registrą (141 str. 1 d.).
Esama statyba: jei iki įstatymo įsigaliojimo vietoje jau stovėjo statiniai ar buvo išduoti leidimai, naujos SŽNS taikomos tik vėliau pradėtai planuoti ar vykdyti veiklai, jei kiti įstatymai nenustato kitaip (141 str. 7 d.).

Todėl tuščias registro įrašas dar negarantuoja, kad apribojimų nėra. Tikrinkite ir žemėlapiuose.

Kaip sužinoti, kokios SŽNS taikomos sklypui

NTR išrašas. Sklypo registro įraše nurodoma registruota SŽNS teritorija, jei į ją patenka 1 m² ar daugiau sklypo (8 str. 4 d.). Mažesnei daliai sąlygos netaikomos.
Lietuvos erdvinės informacijos portalas geoportal.lt. SŽNS teritorijų erdvinių duomenų paieška ir peržiūra teikiama nemokamai (8 str. 3 d.).
Mūsų žemėlapis. Įjunkite sluoksnius „Elektros tinklai“, „Dujotiekiai“, „Melioracija“, „Miškai“, „Keliai, vandentiekis, nuotekos“. Sklypo santraukoje matysite, kurias zonas sklypas kerta ir kiek jo lieka užstatyti. Visą servitutų ir SŽNS sąrašą pateikia tik NTR išrašas.
Savivaldybė. Rengdama specialiuosius architektūros reikalavimus ji nurodo ir sklypui taikomus apribojimus - žr. specialieji architektūros reikalavimai.

Ar galima gauti kompensaciją

Kai SŽNS teritorija nustatoma tenkinant viešąjį interesą (pvz., nauja valstybinė elektros linija ar kelias) ir savininko sutikimo nereikia, savininkas turi teisę į kompensaciją. Ji mokama vieną kartą arba kasmet ne ilgiau kaip 3 metus (13 str. 1 d.). Kitais atvejais teritorija nustatoma tik gavus žemės savininko rašytinį sutikimą, kuriame aptariamas nuostolių atlyginimas (7 str.). Kompensacija nemokama, jei už tą pačią teritoriją jau buvo atlyginta (13 str. 5 d.).

SŽNS ir servitutas - kuo skiriasi

SŽNS kyla iš įstatymo ir saugo infrastruktūrą ar gamtą, o servitutas suteikia konkrečiam asmeniui teisę naudotis jūsų sklypu (pvz., važiuoti ar aptarnauti tinklus). Sklype gali būti abu: pvz., elektros linijos zona (SŽNS) ir ESO servitutas linijai aptarnauti. Apie servitutus: kelio servitutas ir privažiavimas.

Svarbu: tai bendro pobūdžio informacija, ne teisinė konsultacija. Lentelėje pateikti dažniausi atvejai; išsamūs draudimai ir išimtys išvardyti įstatymo straipsniuose. Dėl konkretaus sklypo kreipkitės į savivaldybę arba tinklų valdytoją.

Dažniausiai užduodami klausimai

Ar galima statyti namą elektros linijos apsaugos zonoje?

Po 110 kV ir aukštesnės įtampos oro linija gyvenamųjų pastatų statyti draudžiama. Žemesnės įtampos linijų zonose statyti galima tik gavus elektros tinklų savininko ar valdytojo pritarimą projektui (SŽNS įstatymo 25 str.). Praktikoje namas projektuojamas už zonos ribų.

Kur rasti, kokios SŽNS taikomos mano sklypui?

NTR išraše, geoportal.lt ir mūsų žemėlapyje. Jei abejojate, paklauskite savivaldybės architekto.

Ar SŽNS galioja, jei jų nėra registre?

Paprastai SŽNS taikomos nuo įregistravimo, tačiau saugomų teritorijų, vandens telkinių apsaugos zonų ir juostų sąlygos taikomos pagal įstatymą, o iki 2023 m. taikytos sąlygos galioja, kol bus įregistruotos naujos teritorijos.

Ar SŽNS mažina sklypo vertę?

Dažnai taip, nes mažėja užstatomas plotas ar galimybės naudoti žemę. Tai verta įvertinti derantis dėl kainos.

Susiję

Šaltiniai

Lietuvos Respublikos specialiųjų žemės naudojimo sąlygų įstatymas Nr. XIII-2166 (suvestinė redakcija nuo 2026-05-01, e-tar.lt) - 4, 7, 8, 10, 13, 18, 19, 24, 25, 30, 31, 50-53, 92, 99, 100, 103, 104, 140, 141 str.

Informacija parengta remiantis 2026-10-06 galiojančiomis teisės aktų redakcijomis; tai nėra teisinė konsultacija.